Sådan undgår du faldgruber ved andelsboligkøb

At købe andelsbolig er en stor beslutning, og desværre falder mange i de samme fælder. Her er de 7 vigtigste faldgruber og hvordan du undgår dem.

1. At springe foreningens økonomi over

Den største fejl købere begår er at forelsker sig i lejligheden uden at tjekke foreningens økonomi grundigt. En andelsbolig er kun så god som foreningen bag den.

Hvad skal du tjekke?

• Gældsgrad: Har foreningen en gæld på over 60% af ejendommens værdi, bør du være ekstra opmærksom.
• Lånetype: Er der risikable swap-lån eller andre eksotiske lånetyper?
• Likviditet: Har foreningen en sund kassebeholdning til uforudsete udgifter?
• Budget vs. regnskab: Holder foreningen budgettet, eller er der store afvigelser år efter år?

Bed altid om de seneste 3 års regnskaber og få evt. din bank til at vurdere dem.

2. At ignorere vedligeholdelsesplanen

Mange foreninger udskyder vedligeholdelse, og pludselig står du med en ekstraudgift på 50.000 kr. til nyt tag eller vinduer. Spørg altid til:

• Hvornår blev taget sidst renoveret?
• Er der planlagt større projekter de næste 5 år?
• Er vedligeholdelsesbudgettet realistisk sat?

En forening med en solid 10-årig vedligeholdelsesplan er guld værd.

3. At overvurdere værdien af forbedringer

Sælgeren har sat et flot nyt køkken ind for 200.000 kr., men det er 10 år gammelt. Forbedringer afskrives typisk lineært over deres levetid:

• Køkken: 30 år
• Badeværelse: 30 år
• Vinduer: 40 år
• Gulve: 20 år

Et 10 år gammelt køkken til 200.000 kr. er kun værd ca. 133.000 kr. i dag (200.000 * 20/30). Sørg for at få dokumentation på installationsdato og oprindelig pris.

4. At glemme den skjulte månedlige udgift

Mange fokuserer kun på købsprisen, men glemmer boligafgiften. En "billig" andelsbolig med høj månedlig afgift kan være dyrere end omvendt.

Sammenlign altid:

Over 10 år koster Option A faktisk mere end Option B, selvom købsprisen er lavere.

5. At stole blindt på sælgerens oplysninger

Sælgere kan (bevidst eller ubevidst) give ukorrekte oplysninger om:

• Støjniveau fra naboer eller gaden
• Fugt- eller skimmelproblemer
• Tidligere renoveringer uden godkendelse
• Problemer i foreningen (konflikter, planlagte afgiftsforhøjelser)

Gør selv din research: Besøg ejendommen på forskellige tidspunkter, tal med naboer, og læs referater fra de seneste generalforsamlinger.

6. At springe besigtigelsen over

Selv om det koster 5-10.000 kr., kan en professionel bygningssagkyndig spare dig for langt større udgifter senere. De opdager:

• Skjulte fugtproblemer
• Dårligt udført renoveringsarbejde
• El-installationer der ikke er lovlige
• Konstruktionsmæssige problemer

Husk: Ved andelsboliger har du ingen fortrydelsesret, så besigtigelsen er din eneste sikkerhed.

7. At købe uden bankens godkendelse først

Mange skriver under på købsaftalen før banken har godkendt lånet. Hvis banken siger nej, står du med et problem – du er kontraktbundet, men kan ikke finansiere købet.

Altid:

1. Få en forhåndsgodkendelse fra banken på lånebeløbet
2. Lad banken gennemgå foreningens økonomi
3. Indsæt en betingelsesklausul i købsaftalen om bankgodkendelse

Konklusion

Køb af andelsbolig kræver grundig research. Brug Andelskortet til at finde foreninger med sund økonomi, læs regnskaber, få professionel rådgivning, og lad være med at skynde dig. Den rigtige andelsbolig venter på dig – men kun hvis du undgår faldgruberne.