Hvorfor koster to ens lejligheder i København vidt forskellige priser? Svaret ligger i foreningens vurderingsmetode. Her dykker vi ned i tallene.
Maksimalprisen
I modsætning til ejerboliger, hvor markedet bestemmer prisen, har andelsboliger en maksimalpris. Det er ulovligt at sælge over denne pris (såkaldte "penge under bordet").
Prisen beregnes som:
Valuar vs. Offentlig vurdering
Den helt store joker er "Foreningens formue". Den baseres på ejendommens værdi, og her har foreningen tre valgmuligheder:
- Offentlig vurdering: Ofte meget lav og konservativ. Giver billige andele.
- Valuarvurdering: En ejendomsmægler vurderer ejendommen som udlejningsejendom. Giver typisk en meget højere pris, tættere på markedsprisen.
- Anskaffelsespris: Hvad foreningen oprindeligt købte ejendommen for (bruges sjældent i gamle foreninger).
Mange foreninger skifter til valuarvurdering for at frigive friværdi til renoveringer eller for at lade andelshaverne få del i prisstigningerne.
Forbedringer og Løsøre
Udover selve andelsprisen betaler du for:
- Forbedringer: Nyt køkken, bad, el-arbejde osv. Disse afskrives over tid (f.eks. 30 år for et badeværelse).
- Løsøre: Skabe, vaskemaskiner, gardiner. Du er ikke tvunget til at købe løsøre, medmindre det er fastmonteret (som et køkken).
Pas på "Tilpasset Andelskrone"
Nogle foreninger vælger ikke at udnytte hele vurderingen, men sætter en "buffer" af til dårlige tider. Det er et sundhedstegn! Det betyder, at prisen ikke falder drastisk, hvis ejendomsmarkedet dykker en smule.